[공부] 전세집 계약할 때 주의해야할 점, 가계약/계약금/전입신고/확정일자/보증보험/전세자금대출/신용대출 <1편>

요즘 전셋집을 알아보느라 심리적으로 굉장히 불안합니다.. ㅎㅎ

그래도 오늘 가계약금을 걸고 왔습니다. :)

큰 돈을 내야하니까 의심이 들게되고 굉장히 불안해지더라구요!

그래서 제가 알아본 것들을 공유하고자 합니다.
(사실 아직 계약만 했습니다..)

[전세집 구경하기]
일단, 부동산 앱(피터팬, 다방, 직방 등)을 통하여 원하는 지역의 매물들을 둘러봅니다.

마음에 드는 집들은 다 저장하세요!

집을 보다보면, 대체로 몇 평수/주택타입(신축/구축)/방수 등을 보면 평균적으로 얼마일지 대충 감이 잡히실 겁니다.

저는 영등포구 쪽 신축빌라 위주로 알아봤는데 방2개 기준 2억 ~ 4억정도 하더라구요!

그리고 제일 괜찮은 중개업소(매물이 많고, 조건이 자세하고, 후기를 찾아봐도 좋고...)를 3-5곳을 선정합니다!
http://www.nsdi.go.kr/lxportal/?menuno=3063 > (연락하는 공인중개사 혹은 중개보조인의 명함을 받고 이곳에 등록이 되어있는지 확인했습니다.)

그리고, 연락을 취해서 [원하는 위치, 주택 타입(아파트/빌라/단독주택/오피스텔 등), 방 갯수, 가능한 전세 금액, 특이사항(반려동물, 화장실 세면대와 샤워기 분리..)] 등 세세하게 작성해서 연락을 취합니다. 그리고 다 방문해서 조건에 맞는 방들을 다 둘러보세요! 근데 왠만하면 앱에 올라와있는 부동산들은 다 서로 공유하고 있더라구요. (다른 중개인과 맘에 드는곳 확인한후, 다른 중개인에게 이 집도 중개하시냐고 물어보면 하신다고 함.)

되도록 전세집이면 보증보험이 가능한지, 융자가 없는지, 융자가 있다면 잔금일에 융자를 말소할 예정인지 그런 조건들을 확인을 하세요. 융자가 있다면 어차피 전세대출도 잘 안나올 뿐더러 보증보험도 들 수 없을거에요..!

> 그리고 5호선 목동역부터 김포공항쪽까지 신축빌라가 굉장히 많은데, 정말 괜찮은 신축 빌라들을 대부분 많이 추천을 해 주십니다. 그리고 이자를 현금으로 지원해줘서 대출 이자 포함해서 달에 내야할 금액을 원하는만큼 맞춰주겠다고 딜을 치십니다.
매우 좋은 조건이라서 현혹이 되지만, 저는 위험을 갖기는 싫어서 안했습니다.

이자지원 조건 예시)
>전세금 - 3억 6천의 방3개 신축빌라, 목동
>전세대출 - 80% (2억 8천 8백만원) -> 금리가 최소 3%라고 하더라도 [연이자: 864만원 / 전세 2년 이자: 864만 * 2 = 1,728만원 then 월 이자 72만원] 입니다.
>현금 - 7,200만원 보유 (일부 신용대출을 한다고 하더라도 그 금리를 생각해 봐야함. 이 예시에선 5천을 신용대출(현재 일반인들은 신용대출 5천도 잘 안나옴. 2021년 9월기준 신용대출은 최대 연봉만큼 나오고, 5천이 넘어도 최대 5천. ) 하였다고 가정하고 최저 금리 3%를 받았다고 계산해보겠습니다. [연이자: 216만원 / 전세 2년 이자: 216만원 * 2 = 432만원 then 월 이자 18만원] 입니다.
> 총 내야할 월 이자 = 72만 + 18만 = 90만원. 여기다가 관리비 5만원 총 95만원.
위의 금액 95만원에서 최대 얼마를 낼거냐 물어보고 월 60이하였으면 좋겠다고 하면, 중개인이 35만원씩 24개월 840만원을 잔금일에 계좌로 바로 넣어주겠다고 합니다. 그러면 2년에 대한 월 이자는 그래도 도움을 받는건 맞아요. 보증보험OK, 전세권설정 OK, 융자말소 OK 등 불안한건 다 특약에 넣어주기로 했지만, 뭔가 불안해서 안했습니다. 정말 보증금만 잘 돌려받고 2년만 살거라면 괜찮을 것도 같습니다.

지원해주는 이유 추측(아마도..)
1) 중소 빌라 건축사가 신축빌라를 땅을 사서 건축 함.
2) 신축 빌라가 완성되었는데 다른 신축빌라를 올리기 위해 필요한 자금이 필요.
3) 전세를 줘서 당장 필요한 자금을 확보하기로 결정.
4) 중개업소에게 일정의 인센티브를 주기로 함. (1-2천정도 추정) 그리고 전세가를 매매가보다 비싸게 올림. (깡통전세 - 예를들어 매매가가 3억 2천인데, 전세가를 3억 6천에 올림. 차액 4천 - 2천의 차액에 대해서는 건축사가 가지고, 2천의 차액은 중개사에게 제공.)
5) 고객들에게 추천을 해주고 4)에서 받은 인센티브의 일부를 고객들에게 이자지원이라는 명분으로 제공함.

안한 이유
1. 일단 보증보험이 된다고 하면 다른 위험은 빼더라도 전세금은 돌려받을 수 있을 것이라서 걱정은 크게 안됐지만 2년치 계약에 대해서만 이자지원을 해주기 때문에 2년 이상 살 경우 집을 또 알아봐야함.
2. 전세대출은 최대 80%만 가능할텐데(HUG는 신축은 대상 X라 최대 80% 대출만 가능) 일단 그 집들이 매매가는 얼마인지 모르겠지만 전세가가 비쌌음. 딱 보기에 뭔가 업계약(매매가 < 전세가), 깡통전세(매매가 < 전세가) 등이 의심이 되는데. 이건 보증보험이 정말 잘 된다고 하면 리스크가 낮다고 생각이 되어도, 나머지 20% 현금을 보유하여야하는데 그정도만해도 7천 - 8천 정도 현금을 보유하여야 함. 안그래도 불안한데 아무리 이자지원을 해준다고 하더라도 그 정도를 넣기엔 불안감이 컸었음.

여튼 괜찮은 집을 골랐다고 하면 자금확보가 얼마나 될지 확인하고, 은행에 방문해서 신용대출을 한다면 한도를 확인하고, 전세자금대출도 80%받을거라면 나올것같은지 상담을 받아봅니다.

요즘 신용대출 규제도 빡세져서 연봉 이상으로 신용대출이 나오지 않고, 5천이 넘더라도 최대 5천만 나온다고 합니다.
그리고 전세자금 대출의 경우 HF기준 80%를 받으려고 해도, 연봉의 3.3~4배(신용점수도 고려)가 최대로 나오는 금액이라고 하니 참고바랍니다!

[가계약]
한도를 확인하고, 대출이 나올 것 같다고 하면 (안나올수도 있으니, 계약시 특약에 넣읍시다.) 가계약금을 겁니다.

가계약금은 통상 전세금의 1%정도인 것 같습니다. 가계약금을 넣기전에 중개수수료가 얼만지 확인(최대 법정 수수료는 전세금액의 0.3% 오피스텔의경우 0.4% 흥정 가능)을 받습니다.

가계약 전, 집의 등기부등본과 건축물관리대장을 꼭 확인합니다.
이는 소유주 확인, 융자확인, 불법건축물 확인 등을 하여 안전한 집인지 확인하기 위함입니다.


등기부등본 확인방법 : https://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=8919481&memberNo=37534410

등기부등본 발급 : http://www.iros.go.kr/frontservlet?cmd=RISUWelcomeViewC

건축물관리대장 확인방법 : https://m.blog.naver.com/mltmkr/221708433753

안심하고 사세요, 건축물대장 확인하는 법!

건축물관리대장 발급 : https://www.gov.kr/mw/AA020InfoCappView.do?CappBizCD=15000000098



그리고 가계약은 계약서를 쓰는 사항은 아니기 때문에 문자로 중개인에게 아래의 내용을 확인 받습니다.
억양은 다르게 작성하셔도, 내용은 꼭 확인받으세요!
1. 전세금 반환 보증보험이 전세계약동안 유효한지 확인. -> 이는 임대사업자는 21년 8월 18일부터 의무적으로 가입해야하고 통상 임대인 75% 부담, 임차인 25% 부담을 하게됨. 계약기간동안 임대인이 변경되었다면 보증보험회사에 임대인 변경 신청을 하여야 함.
(특약 예시 - 전세금 반환 보증보험에 가입불가시 즉시 계약해지, 전세금 전액 즉시반환, 이사비용 및 배상금을 청구한다.)
2. 전세대출 등이 안될 시 계약금 반환, 계약 해지가 가능한지 확인.
(특약 예시 - 전세대출이 안될경우 이유불문 본 계약은 해제되며 임대인은 계약금을 즉시 전액 반환한다.)
3. 잔금처리시 융자 말소할 것을 확인.
(특약 예시 - 현 등기부등본상 근저당권설정 상태에서의 계약이며, 임대인은 잔금과 동시에 전액 상환말소하며 임차인의 대항력 취득시까지 타권리를 설정하지 않는다. or 임대인은 현재 계약일로부터 잔금 익일까지 현상태의 시설물, 제한물권의 설정, 권리사항에 변동이 없는 조건이며, 이를 어길시 해지가 가능하다.)
4. 계약당일, 소유주가 직접 오는지 확인.
5. 가계약금을 보내는 계좌가 소유주인지 확인.
6. 주소에 대한 가계약금을 보냄을 명시.
7. 계약 시, 전세금의 X%를 내는것이 맞는지 확인. (통상 5% ~ 10%)

[계약당일]
소유주 당사자가 직접 사무실에 와야하고, 중개사(공인중개사 혹은 보조인, 보조인이라면 위임장 필요.)와 같이 계약서를 작성해야 합니다. 계약금을 준비합니다.

특약 조건에 모든 사항을 기재합니다.
1. 위에 작성한 1~3에 대한 내용 기재.
2. 가계약금을 몇일날 지급했는지 작성.
3. 소유주가아닌 대리인이 왔을경우, 위임장, 인감증명서 확인 필요.
(특약 예시 - 본 계약은 임대인의 사정으로 인하여 대리인 XXX와 작성하며, 잔금지급 전까지 위임관련 서류를 제출하기로 한다. (위임장, 인감증명서)
4. 집주인이 바뀔경우 통보 확인 필요.
(특약 예시 - 임대인은 본 임대차 계약기간 중에 매매나 담보 제공을 할 경우에는 사전에 미리 통보해주어야한다.)
5. 입주일자/잔금일자/확정일자 확인 -> 잔금일자에 융자 말소 확인필요. 소유주와 은행 같이 가거나, 실시간 등기부등본으로 확인. 전입신고를 하면 익일 0시부터 법적효력이 생기기에 그 짧은 틈에 소유주가 대출을 실행하면 선순위가 임차인이아닌 임대인이 가지게 되어서 보증금을 못 돌려받게 되는경우도 생김. << 이도 가계약쪽 3번 특약사항의 내용에 포함되어있음.

아직 계약 전이라서 더 생각나면 추가하도록 하겠습니다.

계약 전에 포스팅 하나 더 하겠습니다. ㅎㅎ

+ 전세대출은 최소 3주전에 신청하세요 ㅠㅠ